Crédit immobilier, épargne : vers un assouplissement des règles ?

Le Haut Conseil de stabilité financière s'est réuni le 3 mars pour sa première séance de l'année. Au programme : un point sur la reprise du crédit immobilier, une vigilance accrue face aux tensions géopolitiques et le maintien des règles prudentielles en vigueur. Voici ce que cela signifie concrètement pour les emprunteurs et les épargnants.
 

Crédit immobilier : la reprise se confirme, les banques utilisent davantage leurs marges
C'est sans doute l'information la plus directement utile pour ceux qui ont un projet d'achat. La production de crédit à l'habitat poursuit sa remontée depuis son point bas de février 2024. En décembre 2025, elle atteignait 12,8 milliards d'euros hors renégociations. La tendance est claire : après deux années de contraction sévère, le marché du crédit immobilier retrouve progressivement son souffle.
 

Le coût des nouveaux crédits a baissé grâce à l'assouplissement de la politique monétaire de la BCE et s'est désormais stabilisé. Pour les emprunteurs, cela signifie que les conditions de financement se sont nettement améliorées par rapport au pic de taux de 2023-2024, même si l'on reste loin des niveaux planchers de 2021.
 

Autre signal encourageant : les banques utilisent de plus en plus la marge de flexibilité dont elles disposent pour accorder des crédits qui dépassent les critères standards du HCSF (taux d'endettement maximal de 35 % et durée maximale de 25 ans). Cette marge de dérogation a atteint 17,1 % au quatrième trimestre 2025, contre 16 % un an plus tôt. Elle reste toutefois en dessous du plafond autorisé de 20 %, ce qui signifie que les banques ont encore de la marge pour accompagner certains dossiers atypiques — primo-accédants avec peu d'apport ou investisseurs locatifs notamment.
 

Le HCSF note par ailleurs qu'il n'observe aucun signe de restriction de l'offre de crédit. L'encours de crédit aux particuliers progresse modestement (+0,9 % sur un an en décembre 2025), tandis que le crédit aux entreprises affiche un dynamisme plus marqué (+2,6 %). Les ratios d'endettement des ménages et des entreprises se stabilisent après une période de baisse entamée en 2023, mais restent supérieurs à ceux des autres grands pays de la zone euro.
 

Conséquence directe de cette évaluation : le HCSF maintient inchangées ses règles sur les conditions d'octroi du crédit immobilier. Les plafonds de 35 % de taux d'effort et de 25 ans de durée restent en vigueur. Le coussin de fonds propres contracyclique est également maintenu à 1 %.
 

Marchés financiers : vigilance face aux risques géopolitiques et aux valorisations américaines
Au-delà du crédit, le HCSF a consacré une part importante de ses travaux aux risques extérieurs qui pèsent sur la stabilité financière française. Deux sujets ont retenu l'attention des membres.
 

Le premier concerne les valorisations élevées de certains actifs américains. Le Haut Conseil s'est interrogé sur les conséquences qu'aurait une correction brutale des marchés américains sur les places européennes. La question n'est pas théorique : la forte concentration de la hausse boursière américaine sur une poignée de valeurs technologiques crée un risque de contagion en cas de retournement.
 

Le second sujet, plus immédiat, porte sur le conflit au Moyen-Orient et ses répercussions sur les marchés de l'énergie. La guerre en Iran a déjà fait bondir le cours du pétrole et génère une incertitude durable. Le HCSF a indiqué qu'il suivrait de près l'évolution des prix de l'énergie et leurs canaux de transmission à la sphère financière — autrement dit, le risque qu'un choc énergétique prolongé ravive l'inflation et complique la tâche de la BCE.
 

Le Haut Conseil a toutefois souligné un point rassurant : les acteurs financiers français — banques, assureurs, réassureurs — disposent de bilans solides, bien dotés en capital et en liquidités. Les niveaux d'épargne des ménages et de trésorerie des entreprises demeurent élevés, ce qui constitue un amortisseur en cas de choc.
 

Pour les épargnants, le message est double. D'un côté, le système financier français apparaît suffisamment robuste pour absorber des turbulences. De l'autre, les incertitudes internationales — géopolitiques comme financières — rappellent l'importance de diversifier son patrimoine et de ne pas concentrer ses placements sur une seule classe d'actifs ou une seule zone géographique.