La rentabilité des logements locatifs en débat

Rendu public le 15 juillet dernier, le rapport parlementaire rédigé par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Renaissance) sur la fiscalité locative tend à confirmer le trop faible rendement pour les bailleurs. 

Pour évaluer cette rentabilité calculée sur douze ans, quatre villes ont été prises en compte : Montpellier, La Rochelle, Annecy et le 13e arrondissement de Paris. Elles ont été choisies car le marché y est représentatif de l'appartement locatif type recherché, à savoir un T1 ou T2 de 40 m².
 

Une rentabilité peu élevée
 

Dans ces quatre villes, le taux de rendement locatif se révèle peu élevé, surtout pour les ménages affichant un taux marginal d'imposition (TMI) égal ou supérieur à 30 %. Or, plus fréquemment multipropriétaires, ces ménages aux revenus confortables, voire très confortables, détiennent l'essentiel du parc locatif privé. Le maintien ou le retrait de leurs logements sur le marché de la location de longue durée a donc un effet significatif sur l'offre locative.
 

Rentabilité négative
 

Ainsi, pour un ménage très aisé (45 % de TMI et dans la tranche d'impôt sur la fortune immobilière à 0,7 %), le taux de rentabilité d'une location non meublée oscille entre -0,4 %, constaté à Montpellier avec un régime fiscal au micro-foncier, et +0,6 %, pour un bien locatif taxé également au régime micro situé dans le 13e arrondissement de Paris. 

Pour un ménage au niveau de vie plus courant (TMI à 30 %), la rentabilité est un peu plus importante mais sans jamais dépasser 2 %. Elle varie entre 1,1 % et 1,9 % selon la ville et le régime fiscal.

Taxation des revenus fonciers
 

Pour rappel, la taxation des revenus fonciers dépend du chiffre d'affaires annuel réalisé. S'ils sont inférieurs à 15 000 euros, les revenus sont soumis par défaut au micro-foncier, qui donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %. S'il a vocation à être prochainement amendé, ce régime « micro » de la location meublée est beaucoup plus avantageux que pour la location nue.
 

D'une part, ce régime dit du « micro-BIC », qui ne nécessite pas de justifier de ses charges, est plus accessible. Il peut être choisi jusqu'à 77 700 euros de recettes locatives annuelles pour un meublé d'habitation, et jusqu'à 188 700 euros pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés. 

D'autre part, l'abattement d'impôt est plus élevé que dans le cas de la location nue. Dans le cadre de la campagne déclarative de 2024, il était ainsi de 50 % pour un meublé classique, et de 71 % pour une maison d'hôtes ou un meublé de tourisme classé.

Résultat : le rendement locatif estimé pour un logement meublé est beaucoup plus important que pour la location vide. « On remarque […] que la location meublée touristique est entre 35 % et 300 % plus rentable, après impôts, que la location meublée de longue durée, et plus encore que la location nue », peut-on ainsi lire dans le rapport d'Annaïg Le Meur.

Néanmoins, y compris sur le segment fiscal le mieux disant - la location de meublés de tourisme classés -, le rendement reste relativement faible au regard du gain que peuvent générer des placements non immobiliers. Par exemple, dans le 13e arrondissement de Paris, un ménage très aisé louant à des touristes un meublé classé de 40 m² va obtenir un rendement de 3,9 %. À titre de comparaison simple, le taux du Livret A se situe actuellement à 3 %.
 

« Sur aucun des segments étudiés, le calcul de la rentabilité locative n'aboutit à des rendements véritablement élevés. Exception faite d'un ménage modeste mettant en location un meublé de tourisme acheté à Paris, ce qui ne doit pas être la configuration la plus fréquente.